Москва — один из самых дорогих городов в мире, и развитие рынка недвижимости продвигается благодаря новому типу покупателей — молодежи из IT-сектора. «Их вдохновляет Запад, и они хотят реализоваться через свое жилье», — говорит риелтор-консультант Алексей Трещев.
Ответственный застройщик открывает двери одних из самых престижных пентхаузов города.
Перед фасадом стоит позолоченный фонтан. На самом верху расположена художественная галерея, рядом с автомобилями в гараже — винный погреб.
Пентхауз символизирует новое богатство 1990-х годов — после падения коммунизма. С тех пор случались и взлеты, и падения. Москва видела, как воплощаются в жизнь мечты о новостройках с множеством квартир, которые со временем блекли, когда рынок менялся.
«Есть большая потребность в том, чтобы продвигать на рынке квартиры в новостройках в качестве роскошного жилья, чтобы они продавались быстрее. Но раньше это было проще. Всего два года назад было возможно покупать квартиры, чтобы тут же перепродавать их», — говорит Владимир Бондаренко из строительной компании Constanta Development.
Но элитный рынок выживает благодаря покупателям богаче среднего класса, утверждает он.
Большинство покупателей — бизнесмены, многие работают за границей.
«Раньше их было больше. Рынок жилья подвержен влиянию СМИ. Иностранные инвесторы пугаются, если слышат, что Россия ограничивает свободу в некоторых областях».
На рынок жилья косвенным образом повлияли санкции против России. До аннексии Крыма в 2014 году отношения риэлтерской фирмы Savills с покупателями из США и Великобритании были лучше. Сейчас стало больше покупателей из Китая, и клиентура может закупать несколько квартир за один раз.
Рубль в некоторой степени стабилизировался после мощного падения в 2014-2015 годах, но остается слабее, чем до кризиса. Для тех, у кого есть свободные деньги, рынок жилья в Москве — по-прежнему настоящая находка.
Средняя стоимость квартиры в столице России сейчас составляет примерно 1,8 миллионов шведских крон (13 500 000 рублей), согласно цифрам, полученным от аналитиков информационного центра в области недвижимости Irn Consulting.
Постоянно появляются новые жилые районы, хотя темпы строительства и снижаются уже второй год подряд, а предложение не соответствует спросу, из-за чего риелторы вынуждены уменьшать цены.
Большинство москвичей живут, однако, на считанных квадратных метрах, и их кошельки вовсе не позволяют покупать жилье за почти два миллиона крон. Многие живут в пятиэтажках эпохи Сталина (так в оригинале, на самом деле автор имеет в виду хрущевки — прим. перев.). Правительство практически приступило к их сносу в рамках государственной программы реновации, что вызывало протесты тысяч людей.
«Они с удовольствием стремятся к впечатлению от отеля — все должно быть включено. Собственный лифт, сервисы, близость к ресторанам, это немного напоминает Four Seasons. Им нужен вау-фактор, многие хотят мебель от Ральфа Лорена. Наши покупатели — „ультрабогатые": бизнесмены, знаменитости и региональные чиновники», — рассказывает Дмитрий Халин, один из владельцев Savills.
Средний бюджет покупателя этой риэлтерской фирмы в этом году составил почти 10 миллионов крон (71 миллион рублей).
«Самая дорогая квартира из когда-либо проданных нами стоила 12 миллионов долларов (97 миллионов крон). Ее окна выходят на Кремль».
О процессе торгов Дмитрий Халин рассказывает немного, лишь то, что стороны обсуждают и составляют план выплат.
«Это закрытый рынок — покупатели в Москве не хотят светить своими деньгами».
Рынок жилья славится тем, что живет по своим собственным законам. Способность риелторов заслужить доверие может стать определяющим фактором продаж, иногда речь идет даже о том, чтобы завести с покупателем общие увлечения, чтобы обеспечить покупку. Они также получают комиссию, процент которой варьируется. Риелтор, которому удается продать дорогой дом за 300 миллионов рублей, может в одно мгновение заработать сумму, соответствующую полумиллиону шведских крон, например.
С террасы на 17 этаже Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости в риэлторской фирме премиум-класса Knight Frank, указывает на небоскребы Москва-Сити. Он предпочитает, чтобы его называли не риэлтором, а консультантом.
Описывая своих покупателей, он поднимает большой палец вверх.
«Молодежь из IT-сектора — новички на рынке. Их вдохновляет Запад, и они хотят реализоваться через свое жилье», — говорит Алексей Трещев.
У них могут быть богатые родители, или они сами заработали быстрые деньги, работая на кого-то.
Так что покупатели на рынке роскоши — больше не только мужчины из нефтяного сектора или чиновники, которые хотят жить в центре. Молодежь хочет жить рядом с зелеными районами, в небоскребах или в эксклюзивных лофтах.
«Наши традиционные покупатели премиум-класса хотят всегда чуть больше золота и „кича"», — говорит Алексей Трещев.
Он разражается смехом в ответ на вопрос, что можно получить за сумму, соответствующую 10-ти миллионам крон.
«Вы будете не особо хорошо жить, — говорит он с блеском в глазах. — Вам нужно минимум 19 миллионов (крон), чтобы жить в центре города с богатыми и хорошими соседями».
Цены на роскошные квартиры выросли в четыре раза, но в последние годы рост прекратился, по информации Knight Frank.
«Многие инвесторы покинули Россию, но это рынок богатых. Средний класс обеспокоен больше», — говорит Алексей Трещев.
Цена за квадратный метр упала
В России рынок делится на первичный и вторичный, то есть новостройки и неновостройки. Цены подскочили в связи с приватизациями после распада Советского Союза в 90-е годы.
Вплоть до 2010 года покупки совершались в долларах, цены зависели от стабильности валюты. Сейчас квартиры продаются в рублях, что может привести к росту цен, согласно Savills, одной из ведущих риэлтерских компаний.
За первые пять месяцев года цены на жилье в некоторой степени выросли в большинстве крупных российских городов, но изначально объявленная цена отличается от фактической суммы покупки. Средняя цена за квадратный метр в столице упала до суммы, соответствующей 26 тысячам шведских крон, по словам аналитиков риэлторского информационного центра Irn.ru.
В общем и целом рынок в последние годы откатился назад. Цены снизились примерно на 10% в последние два года, сообщает Irn.ru. На первичном рынке цены снизились на 0,3% в 2015 году, после прироста в 5,7% годом раньше. Это был первый крупный спад после 2009 года.
Выбор квартир на рынке аренды, по оценкам, более обширен, чем спрос, хотя этот рынок тоже считается вполне живым, согласно Институту экономической политики и развития в Москве. За первую половину 2017 года предложение аренды постоянно превышало спрос, в июне — на 13 %.
По информации Росстата, федеральной службы государственной статистики, объемы строительства жилья снизились на 39,2%. Эти цифры были названы в конце июля, и они показывают снижение жилищного строительства и в этом году — в первой половине 2017.
