Ольга Мюллер (Olga Müller) назвала свою брокерскую компанию в Лейпциге «IIG — Invest in Germany» — «Инвестируйте в Германии». Уроженка Санкт-Петербурга из саксонского города международных ярмарок помогает своим российским соотечественникам выгодно вложить капитал в немецкую недвижимость. На этот шаг идут все больше состоятельных предпринимателей из России.
«Некоторые клиенты уже приобрели не по одному объекту в Германии, потому что предпочитают вкладывать свои доходы сюда, — говорит 43-летняя женщина, приехавшая в Федеративную республику в 1996 году, чтобы изучать здесь юриспруденцию. 11 лет назад она достигла финансовой независимости, став агентом по недвижимости. — В большинстве случаев они вкладывают от двух до десяти миллионов евро в каждую сделку».
При этом, как говорят в брокерских кругах, покупатели действуют скрытно. «Они не заинтересованы в том, чтобы публично выступить в качестве собственников немецкой недвижимости», — говорит хорошо знакомый с этой клиентурой агент по недвижимости.
Русские, зарабатывая деньги, хотят оставаться неизвестными
Причина этого — продолжающаяся почти четыре года война на востоке Украины. После оккупации Крыма солдаты из России, а также наемники и ополченцы появились на востоке страны, выступили против регулярных войск украинской армии и вытеснили их. Россия поддерживает так называемых сепаратистов оружием и деньгами. Евросоюз ввел санкции против России, что привело к ухудшению взаимоотношений.
«Российские инвесторы, владеющие немецкой коммерческой недвижимостью, опасаются, что местные компании не захотят арендовать такие площади», — говорит брокер. Покупая квартиры, они также не хотят раскрывать свое гражданство. «Поэтому они используют немецкие управляющие компании, которые представляют их интересы перед пользователями офисных зданий и торговых центров, а также перед арендаторами в многоквартирных домах, — говорит другой посредник. — Все они говорят, что российское правительство одобряет их инвестиции и не создает им препятствий при переводе денег в Германию».
Конечно, опыт обеих мировых войн повлиял на образ покупателей в Германии. «У каждого инвестора есть отец, или дядя, или дед, который воевал на фронте или даже погиб на войне, — говорит посредник. — В семейных историях тема войны по-прежнему жива».
Поэтому после аннексии Крыма, начала войны на востоке и последовавших за этим санкций инвесторы держались в стороне. «Они опасались того, что конфликт мог разрастись и привести к экспроприации собственности россиян в Германии», — говорит брокер. «После начала кризиса некоторое время у нас практически не было запросов из России, — говорит Свен Хенкес (Sven Henkes), руководитель консалтинговой компании „Цигерт Банк-унд Иммобилиенконсалтинг" (Ziegert Bank- und Immobilienconsulting), которая занимается оказанием поддержки иностранным покупателям в сделках с недвижимостью в Германии. — Но в течение этого года заинтересованные лица снова начали возвращаться на немецкий рынок».
Капитал должен быть долгосрочно инвестирован с минимальными рисками
Несмотря на гибридную войну против Украины и Грузии, а также общую политическую напряженность, российские предприниматели считают вложение денег в Германии особенно надежным. «Благодаря устойчивой немецкой конъюнктуре местная недвижимость относится к особенно надежному инвестиционному классу, — говорит Франк Кораблин (Frank Korablin), главный аналитик специализирующейся на недвижимости консалтинговой компании „Энгевельт" (Aengevelt) в Берлине. — Поэтому инвесторы из России считают немецкую недвижимость идеальным вариантом долгосрочного вложения капитала с минимальными рисками».
Как сильно вырос интерес российских инвесторов к немецкой коммерческой недвижимости, показывает новое исследование московского агентства недвижимости «Транио». Оператор посреднической платформы между брокерами и заинтересованными в покупке россиянами зафиксировал в 2017 году в общей сложности 1,6 тысячи заявок на покупку немецкой коммерческой недвижимости стоимостью более миллиона евро от инвесторов из России. «Это соответствует росту на 50% по отношению к 1,067 тысячам запросов годом ранее и на 230% по отношению к 696 заявкам в 2015 году», — говорит управляющий партнер компании «Транио» (Tranio) Георгий Качмазов.
Конечно, санкции ЕС затронули российскую экономику и повлекли снижение доходов предпринимателей. «Сегодня в России меньше капитала для инвестиций в недвижимость, чем несколько лет назад, — говорит Качмазов. — Поэтому в целом спрос на иностранную недвижимость снизился». Единственное исключение — Германия. «Российские капиталовложения в немецкую недвижимость растут вопреки общей тенденции», — говорит Качмазов.
Это также связано и с тем, что после голосования по Брекситу для россиян сильно снизилась привлекательность британской недвижимости. «Неопределенность в отношении экономического развития Великобритании после выхода страны из Европейского союза сдерживает многих инвесторов от очередной покупки недвижимости на острове», — говорит аналитик «Энгевельт» Кораблин.
Многие покупатели — старше 60 лет
Российские инвесторы боятся рисков, говорит и руководитель «Цигерт» Хенкес. «Они приобретают недвижимость прежде всего для сохранения имущества». Многие покупатели — старше 60 лет, и они готовят передачу компаний своим детям, говорит брокер Мюллер. «Они хотят сохранить активы для своих наследников и поэтому не интересуются спекулятивными инвестициями в недвижимость».
Конечно, российские покупатели хотят видеть и доход. «Но они довольствуются меньшей прибылью ради снижения возможных рисков», — говорит брокер. Поэтому они фокусируются на многоквартирных домах и торговых центрах в таких экономически процветающих крупных городах, как Берлин и Мюнхен, а также в городах среднего размера с растущим числом жителей, говорит Мюллер. В таких местах цены на недвижимость в связи с подъемом прошлых лет выросли заметно сильнее, чем арендные ставки, поэтому инвесторы, владеющие объектами с хорошим расположением, не могут рассчитывать на доход выше 3% годовых.
Но даже в таких топовых местах россияне не покупают вслепую, как это в прошлом делали некоторые англосаксонские инвесторы. «Перед покупкой они тщательно проверяют каждый отдельный объект», — говорит Мюллер. Только если положение точно соответствует их представлениям, они соглашаются на сделку. «При покупке торговых центров они следят за тем, чтобы по плану градостроительства было невозможным возведение конкурирующих объектов, и покупательная способность в регионе имела долгосрочные перспективы роста», — говорит брокер.
Популярны также такие восточногерманские города, как Йена, Лейпциг, Магдебург, говорит исследователь Кораблин. «Исторически многие российские инвесторы имеют тесные связи с восточногерманскими городами и поэтому предпочитают эти места, если условия в них соответствуют их инвестиционным критериям». Банки же, напротив, вряд ли будут вести дела с покупателями из Москвы, Новгорода, Санкт-Петербурга или Волгограда.
Многие россияне платят наличными
«Российские инвесторы осуществляют покупки недвижимости с помощью личного капитала», — говорит Мюллер. В своих компаниях они зарабатывают достаточно денег для того, чтобы оплатить наличными объекты стоимостью в два или десять миллионов евро. «Они считают, что лучше подождать год, скопить немного больше капитала, но не брать кредит в банке», — говорит брокер.
Элитная жилая недвижимость для личного пользования, напротив, пользуется низким спросом среди состоятельных инвесторов из Восточной Европы. «В первую очередь они рассматривают Германию как объект для инвестиционных целей, а не в качестве потенциального места жительства», — говорит Мюллер. Это подтверждает и исследование, проведенное брокерской компанией «Фон Поль Иммобилиен» (Von Poll Immobilien).
Лишь около 1,1% элитной недвижимости на немецком рынке жилья — от шикарного бунгало с бассейном на острове в Северном или Балтийском море и усадьбы с конюшнями до люксового лофта в таких крупных городах, как Берлин или Мюнхен — приобретается покупателями из России. В этой нише инвесторы с востока значительно отстают в рейтинге от покупателей из Швейцарии, Люксембурга и даже Китая.
