Милан — Деньги это еще не все, а душа (даже душа города) — бесценна. Так, десятки мэров и правительств — от Амстердама до Ванкувера, от Новой Зеландии до Токио — вышли на тропу войны, чтобы спасти городских «панд» третьего тысячелетия — жителей исторических центров. Этот вид на грани исчезновения из-за засилия массового туризма — где Airbnb играет роль общественного врага номер один — и напора иностранных Скруджей Макдаков, охотящихся за выгодными предложениями в сфере недвижимости. Убийственная двухходовка, которая трансформирует целые кварталы, от Баррио Готико в Барселоне до Марэ в Париже, выселяя жителей — они приносят слишком малую прибыль — чтобы освободить пространство для новых гостей, готовых (и это их козырь) платить аренду и осилить космические цены.
Цифры говорят о красном уровне тревоги: Венеция теряет по тысяче жителей в год, начиная с 2000, 10% жителей центра Мадрида, где количество комнат для туристов выросло вдвое за три года, переехали за город. Airbnb — по подсчетам Лаборатории социально-географических исследований университета Сиены (Ladest) — предлагает на своем портале 22% квартир в сердце Флоренции, 15 тысяч вариантов жилья в Риме, 12 тысяч в Милане (+110% за два года) и четыре тысячи в Неаполе (+880%). Из-за пенсионеров из ЕС, переехавших в Португалию, чтобы воспользоваться низкими налогами, на 7,9% за 12 месяцев взлетели цены на недвижимость в Лиссабоне, повысив планку выше уровня, который могут себе позволить местные жители. В Праге ущерб уже нанесен, и 10% жителей района номер один составляют богатые иностранцы. В Париже — говоря словами Яна Бросса (Ian Brossat) из отдела урбанистики администрации города — «из-за арендодателей центр может превратиться в Диснейленд».
Деньги — обычно — не пахнут. Стремительность, с которой происходит этот резкий социальный переворот в исторических центрах застала, тем не менее, всех врасплох. И многие страны сказали «стоп». Новая Зеландия готова запретить иностранцам покупать недвижимость. Австралия дает разрешение на покупку недвижимости только на новые квартиры, чтобы спасти самые старые районы городов. Ванкувер вводит сверхналог в 15% в отношении тех, у кого нет канадского паспорта. Настоящий крестовый поход разыгрался против компании Airbnb. Американский портал перевернул мир туризма, как торнадо. В прошлом году благодаря ему в Италию приехали почти восемь миллионов человек, на его страницах предлагается около пяти миллионов вариантов жилья.
Многие города — до того как столкнулись с уже свершившимся фактом — приняли меры предосторожности. Сан-Франциско ввел обязательное лицензирование и регистрацию гостей, за несколько дней вдвое снизив объем предложений Airbnb. То же самое делает и Нью-Йорк. Япония принудила компанию закрыть «незарегистрированные» предложения, сократив их в считанные дни с 60 тысяч до тысячи. Барселона наняла 100 инспекторов, занимающихся поиском арендодателей без лицензии (наказаны уже 2500), Мадрид дает разрешение только на те предложения жилья, где имеется отдельный вход с улицы. В Праге мэрия «каталогизировала» имена 20 тысяч арендодателей и инициировала налоговую проверку.
Многие наложили на аренду временные пределы: Амстердам ввел «потолок» в 30 дней в год, Лондон — в 90, как и Мадрид, Сидней — в 180.
Airbnb отвергает обвинения в «уничтожении центров»: мы приносим деньги, — говорят в компании — наши клиенты тратят вдвое больше тех, кто селится в гостиницах, и в 74% случаев они выбирают жилье за пределами традиционных маршрутов.
«Их модель сделала предложение более гибким и снизило цены на гостиницы в периоды наибольшего спроса», — говорит Кьяра Фарронато (Chiara Farronato) из Гарвардской бизнес-школы. «Это может способствовать оживить центры многих итальянских городов, особенно, на юге страны, где центры городов опустели намного раньше появления Airbnb», — добавляет Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini), директор исследовательского центра «Кресме». Однако война с опустошением не останавливается: Амстердам, Париж, Лиссабон, Барселона, Мадрид и Берлин скоординировались, чтобы предотвратить превращение туристических районов в лунапарк. В ближайшее время в Брюсселе запланирована встреча с комиссаром по внутреннему рынку Эльзбетой Бенковской (Elzbieta Bienkwoska). Ради спасения «панды» исторических центров ЕС тоже готов принять необходимые меры.
Париж, ограничение на три месяца для краткосрочной аренды
Итальянцы, которых в прошлом году обогнали американцы, не являются больше основными иностранными покупателями на парижском рынке недвижимости. Как следует из анализа BNP, американские покупатели в прошлом году провели транзакции на общую сумму в один миллиард евро. В Париже иностранцев также регулярно обвиняют в том, что они несут ответственность за взлетевшие цены на недвижимость, и этот процесс не останавливается: в прошлом году средняя стоимость за квадратный метр во французской столице поднялась в среднем до 8900 евро, за год цены выросли на 7,5%.
Многие готовы поспорить, что в конце 2018 года средняя цена преодолеет роковую отметку в десять тысяч евро за квадратный метр. Париж стал, таким образом, одним из самых дорогих и привлекательных городов Европы с одной особенностью: он также является самой маленькой и густонаселенной столицей по сравнению с другими (если считать только 20 округов и не считать пригороды). Обвинение касается, однако, не только иностранцев, но и низкий уровень предоставления услуг, в том числе связанный с властями, которые покупают недвижимость в большом количестве для социального жилья. Закон предусматривает, что часть жилых домов необходимо оставлять для нижнего сегмента среднего класса. Этим правилом часто пренебрегают в наиболее шикарных кварталах, но левые в правительстве столицы с начала 2000-х пытались его применить.
Что касается сезонной и туристической аренды, то нынешнюю городскую власть отличает желание как можно больше регламентировать роль таких гигантов, как Airbnb. В соответствии с действующей в Париже нормативой хозяева не могут сдавать жилье, в котором они проживают, более, чем на 120 дней. В случае аренды второго жилья появляется обязательное условие зарегистрироваться в списке предприятий со всеми предусмотренными этим обязательствами. Париж — это город, где у Airbnb имеется наибольшее количество жилых пространств: целых 65 тысяч, из которых, по меньшей мере, 20 тысяч — по данным городских властей — были нелегально присвоены, этот феномен лишь усугубляет жилищный кризис. Борьба с Airbnb начинает давать первые робкие результаты: с начала года владельцам недвижимости, нарушившим нормативные предписания, было выписано более сотни штрафов на общую сумму в 1,3 миллиона евро.
Лондон: Брексит не остановил спекуляцию
Еще два года назад бум на недвижимость в столице был самым невероятным аспектом экономического роста в Британии: это была самая прибыльная форма инвестиций, которую только можно себе представить. Брексит притормозил ВВП Объединенного королевства и остановил рост стоимости домов в Лондоне, цена которых начала падать впервые за 20 лет. В докладе Сити прогнозируется, что при условии выхода из ЕС без достижения соглашений сектор недвижимости может потерпеть самый настоящий «крах».
Если к этому добавить дефицит жилых домов, то мера, подобная запрету, обсуждаемому в столице Германии и в Новой Зеландии могла бы оказаться разумной и здесь: в городе недостаточно домов для бедных, молодых и для среднего класса, все они селятся в других местах, или начиная от третьей зоны метрополитена. Однако говорить о буме на недвижимость до сих пор казалось самоубийством в любой партии. «В Лондоне существует лишь один способ делать деньги: купить недвижимость и продать ее спустя несколько лет», — рассказывает врач-итальянец, который так и сделал, начиная с 200 тысяч фунтов и теперь получивший дом, стоящий два миллиона. Консервативное правительство и мэр-лейборист Садик Хан (Sadiq Khan) используют еще два метода, чтобы ограничить подорожание недвижимости. Один состоит в увеличении «гербового сбора», налога на приобретение недвижимости стоимостью от одного миллиона фунтов стерлингов, который становится вдвое больше для тех, кто покупает второй дом. Второй метод состоит в требовании, распространяющемся на строителей, выделять 20% социального жилья, которое попадает под управление городских властей, при строительстве каждого нового проекта.
Берлин: пакет мер, способствующий «немецким» покупкам
В Берлине, который в течение многих лет был Золушкой среди европейских столиц со своими низкими ценами, бывшими отчасти наследием коммунистической эпохи и отчасти — бедного и креативного анклава Западной Германии, бум на недвижимость вытесняет на периферию не только художников и коренных жителей, но даже средний класс. На эту тенденцию накладывается широкое распространение Airbnb, которое вынудило берлинцев несколько лет назад объявить войну туристам в рамках пресловутой кампании «нет чемоданам». В ответ городские власти приняли жестко ограничительные законы в отношении тех, кто сдает жилье туристам, избежав таких последствий, как в Барселоне.
Однако, если в 1990-е годы на Пренцлауэр Берг и в других местах еще сжигали мерседесы в знак протеста против джентрификации, то успех — когда-то немыслимый — правой партии «Альтернатива для Германии» в пригороде является красноречивым свидетельством гнева, обращенного против столицы, которая становится все менее «бедной, но сексуальной», как кривлялся бывший мэр Воверайт (Wowereit), и все более недоступной для множества людей. Такими темпами манхеттенизация центра вскоре будет завершена. Если взглянуть на Германию в целом, то, по оценкам Бундесбанка, в некоторых городах цены завышены на 30%. Но в этом нет ничего страшного.
Центральный банк утверждает, что даже в том случае, если пузырь недвижимости лопнет, разорившиеся немецкие банки будут способны выдержать снижение цен до 30%. Казалось бы, какое счастливое стечение обстоятельств. Однако Международный валютный фонд, похоже, несколько более озабочен: в последнем докладе о Германии он предупредил, что «динамика цен на недвижимость должна быть под контролем». Тем временем, из Берлина раздался боевой клич мэра Михаэля Мюллера (Michael Mueller), объявившего о введении требований для покупки недвижимости, которые должны остановить головокружительный рост предложений об аренде и цен на жилье. Мэр даже признал, что мечтает о решении, которое приняла Новая Зеландия, то есть о запрете на продажу недвижимости иностранцам. К сожалению, штаб-квартиры многих фондов, скупающих целые здания и выгоняющих старых арендаторов, расположены в Гамбурге, Мюнхене и во Франкфурте. И пока существует ЕС, Берлин вряд ли сможет ввести дискриминацию на основе паспорта. Дания добилась этого, но это было до Маастрихтского договора.
Нью-Йорк: богатые иностранцы осаждают «большое яблоко»
Что касается капитала недвижимости, то Нью-Йорк является вторым «сокровищем» планеты, немного уступая Токио (где проживает вдвое больше людей). Здесь феномен джентрификации достиг максимальных показателей, и приток иностранцев усугубляет безумный рост цен. Город лишился 822 тысяч жителей в период с 1970 по 1980 год, самый мрачный по причине экономического кризиса и преступности.
После этого город смог вернуть лишь 9/10 прежнего населения: джентрификация подразумевает также увеличение количества владельцев второй недвижимостью; увеличение количества одиноких людей; увеличение количества магазинов и офисов. В кварталах, которых больше всего коснулась эта трансформация, — 15 из 55 — жителей до сих пор насчитывается на 16% меньше, чем в 1970 году. У феномена джентрификации есть четыре основные черты, и не все связаны с богатством: значительное подорожание цен и аренды жилья; увеличение количества населения, как минимум, с одним высшим образованием; увеличение количества молодежи; выселение бедных этнических меньшинств (черных, латиноамериканцев), на место которых приходят белые и азиаты. Роль иностранцев часто называют определяющей причиной в этом процессе; таблоид «Нью-Йорк Пост» (New York Post) запустил кампанию по преданию огласке имен «всех иностранных покупателей, превращающих город в средство сбережения для сокрытия незаконных доходов». В действительности, общее количество иностранных покупателей недвижимости составляет около 15%: это оказывает влияние на цены, но не такое значительное, как принято полагать.
Исходя из данных, можно отметить разнообразие неамериканских покупателей недвижимости, среди которых выделяется три категории: семья хочет купить квартиру для детей, которые обучаются в США; инвесторы-спекулянты, выставляющие недвижимость на рынок аренды; иностранцы, живущие в США, которые используют недвижимость в качестве своего временного жилья. Средняя цена, которую иностранцы платили, исходя из последних доступных данных, составляет почти 600 тысяч долларов. Это много, но не так много, как считается, когда иностранцев идентифицируют как «российских олигархов». Первыми в списке идут китайцы (16%), вслед за ними канадцы, англичане, французы, немцы, индийцы и мексиканцы. Для противодействия спекуляции арендой, использующей Airbnb и, таким образом, сокращающей рынок долгосрочных размещений, Нью-Йорк принял следующие ограничения: он ввел запрет на аренду помещения сроком менее, чем на один месяц, если жильцы не проживают в нем квартире постоянно.
Стефано Боэри: «Нужны проекты для привлечения молодежи»
— Все меньше коренных жителей, все больше иностранцев в крупных европейских городах. Стефано Боэри (Stefano Boeri) как архитектор и президент Миланской триеннале скажите, почему так происходит?
— Выселение постоянных жителей центров городов — на мой взгляд, в Италии — в Венеции, Флоренции, но также отчасти и в Риме и Милане — началось несколько лет назад, когда произошла передача в третичный сектор экономики целых районов, таких как Сити в Лондоне и район Кордузио в Милане. Этот феномен усугубился после расцвета торговых сетей, которые начали занимать не только нулевые этажи, но и высокие этажи зданий. Нынешнее значительное ускорение этой тенденции, на мой взгляд, зависит, главным образом, от феномена временной аренды, и намного больше, чем от спекуляций в сфере недвижимости со стороны крупных международных компаний.
— Что Вы имеете против временной аренды?
Ничего, учитывая, что — как и многие другие — я тоже пользуюсь этой услугой. Однако то, что появилось как форма модели совместного потребления, когда жилое пространство собственной недвижимости сдавалось на ограниченное время в году, превратилось практически в форму аренды второй недвижимости в обход правил и с прямым следствием, что город может превратиться в город гостиниц, лишенный правил и самобытности.
— Разные города принимают шаги по борьбе с этим, но не является ли это ограничением рынка?
— Так говорят те, кто даже выступая перед комиссией ЕС, пытается ослабить инициативы муниципалитетов разных городов таких, как Берлин, Париж, Зальцбург. Некоторые ввели максимальные сроки, на которые можно взять жилье в аренду или постановили, что в одном доме во временной аренде не может находиться больше определенного процента квартир. Я думаю о варианте с муниципальным агентством аренды, оно будет способствовать также возвращению средств городу, которые в данный момент почти полностью идут в частные руки.
— Однако в Берлине как раз думают о другом способе борьбы — способствовать приобретению недвижимости самими немцами.
— Мне кажется, что это средневековое видение. В Милан, в новые пространства, такие как «Вертикальный лес», тоже приехали европейцы, арабы, русские, а теперь еще и китайцы: это ресурс, добавленная стоимость. Дело не в том, что нам нужны иностранцы или итальянцы, дело в том, хотим ли мы видеть в наших городах жителей, которые постоянно в них проживают, привнося в них все культуры мира, или временно пребывающих тут туристов, «пользующихся» ими в исступленном темпе. И, как бы то ни было, я не считаю, что подобные законы и запреты могут изменить городской рынок.
— Что же может его изменить в таком случае?
— Нужно создать стабильную, а не временную «смешанность», при помощи проектов перехода к недвижимости, которая сдается молодым, то есть перейдя от старого третичного сектора в жилой, к примеру. У каждого города свой метаболизм, который позволяет ему саморегулироваться. Уже в 1980-е годы урбанист Бернардо Секки (Bernardo Secchi) говорил о фильтрации сверху и фильтрации снизу, чтобы объяснить, что существуют части наследия в недвижимости, которые служат фильтрами лучшего и худшего, меняющими социальные, демографические и экономические условия квартала. Это естественные процессы расширения возможностей и упадка, признаки жизнеспособности, меняющие ценности городского архипелага и определяющие, будут ли крупные компании, занимающиеся недвижимостью, или отдельные частные лица инвестировать в них или нет.
